Continuamos con nuestra serie de artículos sobre metodología BIM. Hoy, nuestro BIM Manager, Pablo Iniesta, va más allá del uso tradicional de BIM y nos explica el uso muy potente que permite esta herramienta para la gestión global de edificios.
Los modelos BIM han sido utilizados en las fases de planificación, diseño y construcción desde hace unos años. Sin embargo, hoy en día, es complicado encontrar casos de éxito contrastados en el uso de modelos BIM aplicados al Facility Management.

Dimensiones BIM (fuente: entornobim)
La primera pregunta que nos surge es: ¿qué es Facility Management? Según la International Facility Management Association (IFMA), existen diferentes definiciones del término Facility Management:
“Facility Management es la práctica de coordinar el personal y el trabajo de una organización en el puesto de trabajo físico”.
“Facility Management es la práctica empresarial de planificar, proporcionar y mantener entornos de trabajo productivos”.
“Facility Management es el método sistemático de inventariar, planificar, diseñar, situar y mantener locales, equipos y mobiliario para instalaciones de propósito general o específico, que están sometidas a la necesidad de ser flexibles para acomodarse a los cambios”. Jim Steiman (miembro de la IFMA).
“Facility Management es la práctica de controlar, distribuir y mantener los recursos y activos de la Organización, incluyendo tierras, edificios, equipos y personas con el propósito de apoyar las operaciones internas con el mayor beneficio”. Theodore B.Stout (miembro de la IFMA).
La conclusión que podemos sacar de estas definiciones es que el Facility Management abarca un rango de funciones muy amplio que podríamos resumir en Operaciones y Mantenimiento del edificio, tanto a nivel de personal como de arquitectura y de instalaciones.
Muchas veces pensamos que BIM “solo” sirve para desarrollar proyectos más completos en fases de planificación y construcción, para proyectar y construir mejor, ya que podemos adelantarnos a las distintas problemáticas de cada proyecto en fases tempranas, y así, optimizar las soluciones propuestas antes de poner un solo ladrillo. Sin embargo, el agente que más beneficiado sale del proceso BIM es el propietario del activo, ya sea un gran gestor inmobiliario o un propietario más modesto. Y os preguntareis: ¿por qué? ¿en qué me beneficia a mí como cliente final esta metodología más allá de ahorrarme costes de construcción?
Bueno, en primer lugar, si esta es vuestra verdadera pregunta, a lo mejor ya estáis convencidos de las ventajas que conlleva un proyecto desarrollado bajo la metodología BIM en fases tempranas. La respuesta es que permite tener una base de datos de vuestro proyecto vinculada a una maqueta virtual. Y eso, ¿Qué significa concretamente? Que tenéis todos los datos de interés del edificio en un único archivo que se podrá ir actualizando a lo largo del tiempo y que es consultable en cualquier momento. Se acabaron las ingentes colecciones de planos actualizadas con un lápiz por los distintos mantenedores que tengáis. Tienes un único archivo al cual puedes actualizar, añadir, modificar tantas veces como quieras.
No nos olvidemos que, en el ciclo de vida de una construcción, la fase de operación y mantenimiento es la más prolongada y, seguramente, a la que más dinero destina un propietario.

Costes asociados al ciclo de vida de un edificio (fuente: GERENS)
Por esta razón, tener una única fuente de datos, editable, actualizable y que pueda consultar a lo largo del tiempo nos asegura tener mucho más controlado nuestro activo.
En resumen, algunos beneficios de aplicar BIM en Facility Management son:
Mantenibilidad
La mantenibilidad del inmueble empieza por la disposición de un registro fiable y completo de sus instalaciones y equipamiento resultante de las fases de diseño y construcción (commissioning). La capacidad de análisis y simulación en BIM posibilita maximizar las prestaciones ajustando los costes y riesgo asumidos.
Optimización de las Reparaciones / Renovaciones.
Sobre el modelo virtual del inmueble pueden realizarse distintas simulaciones o estudios comparativos, lo que asegura que las actuaciones a acometer en el inmueble responderán a las expectativas (programa, costes, funcionalidad, etc.).
Eficiencia Energética.
Se dispone de un modelo virtual del inmueble para identificar el modelo energético con mejor rendimiento, con la consiguiente reducción del impacto medioambiental y disminución de los costes de operación por consumos.
¿Qué información puedo vincular a mis equipos? Esta es una lista de algunos parámetros que en GMD creemos que son interesantes añadir a lo diferentes elementos de nuestros modelos:
- Fecha de reposición prevista.
- Fecha de instalación.
- Vida útil.
- Coste de reposición.
- Datos de fabricante y proveedor.
- Datos del instalador.
- Espacio asociado.
Conseguir que cualquier empresa mantenedora/instaladora pueda interactuar bajo nuestro control, con nuestro modelo y poder rellenar/consultar toda esa información, nos permitiría tener una fuente de información muy valiosa, centralizada y actualizada. Saber por dónde discurre un tramo de conducto tras el falso techo, cuándo es la última revisión realizada al equipo, cual es la próxima fecha prevista, etc.

Ejemplo de parámetros vinculados a un equipo en Revit (fuente: GMD)
En GMD estamos convencidos de que el paso final es utilizar el modelo BIM como base para trabajar con programas específicos de mantenimiento (ERP, GMAO, CAD, CAFM, IWM…). Para ello es fundamental que el modelo sea accesible a través de una interfaz amigable, intuitiva, fácil de usar y controlable desde cualquier parte, pero eso lo seguiremos desarrollando en futuros artículos.
Desde GMD te animamos a dar el paso al BIM, acompañándote y asesorándote en el proceso, ¿Comenzamos?